Migracijska kretanja stanovništva na lokalnoj razini  unazad nekoliko  godina sve su   učestalija. Nažalost, njihov predznak uglavnom je loš – odvija se u pravcu iseljavanja. Za mnoge jedan od posljednjih razloga ostanka su nekretnine, odnosno posjedovanje kuće ili stana. Prosječnom Pakračaninu mlađe ili srednje dobi posjedovanje nekretnine u drugim krajevima Hrvatske, kamoli u inozemstvu  gotovo je nezamislivo. Istražili smo što se u kontekstu tih migracijskih kretanja događa na lokalnom tržištu nekretnina.

Prvi zaključak jest da je ono izuzetno burno i dinamično, ali samo u jednom pravcu. Na tržištu je sve veća ponuda kuća i stanova, pri čemu je njihova cijena sve manja. Možda ne toliko u pogledu prve (isklične) cijene, ali u konačnosti prilikom realizacije kupoprodaje, dakle promjene vlasnika, ona je drastična. Na to nas upozoravaju vlasnici agencija za posredovanje u prodaji nekretnina, ali i prikupljeni statistički podaci.

Istu temu smo u našem Listu obrađivali  prije malo više od dvije godine, odnosno u lipnju 2015. godine. U dvije tada aktualne  lokalne  (pakračke) agencije za prodaju nekretnina, uz konstataciju da se nekretnine na pakračkom i lipičkom području među najjeftinijim u Hrvatskoj, konstatirali smo da ponuda stambenih jedinica znatno prelazi potražnju pa su i tada mnoge pakračke i lipičke kuće bile u ponudi i po dvije godine. U međuvremenu, osim dojmom, stanje se pogoršalo i statistikom.

U lipnju 2015. godine u dvije agencije u ponudi je bilo 262 samostalna stojeća objekta, dakle ono što najčešće nazivamo obiteljske kuće, 32 stana, 15 objekata s oznakom vikendice te 37 građevinskih zemljišta. Analizom ponuda u istim agencijama na dan 25. rujna ove godine  u ponudi je bilo 313 kuća (porast od 20 posto), 26 stanova (pad od 20 posto), 6 vikendica, 44 građevinska zemljišta, 9 seoskih imanja, 13 poslovnih prostora, 6 poljoprivrednih zemljišta te jedan turistički objekt. U međuvremenu na pakračko-lipičko tržište nekretnina značajno je zakoračila i treća agencija, iz Daruvara, koja je tog 25. rujna na internetu nudila dodatne 62 nekretnine, konkretno 54 kuće i 8 stanova. Pored toga, internetska stranica „Njuškalo“ je dodatno nudila mogućnost kupoprodaje na području Pakraca  70 kuća, 15 stanova, 8 poslovnih prostora i 6 zemljišta, odnosno u Lipiku 32 kuće, 9 stanova i 4 zemljišta.

Stalna sezonska rasprodaja

Kako se prodaja posredstvom agencije naplaćuje vlasnicima, kao i oglašavanje na „Njuškalu“, upućeni u to tržište tvrde da se samo u 10 posto, najviše u 20 indeksnih poena, ponude preklapaju. Uzimajući sve to u obzir krajem rujna na području Pakraca i Lipika oglašena je prodaja najmanje 350 kuća, 40-ak stanova i isto toliko ostalih nekretnina. Isto tako upućeni tvrde da je još na desetke nekretnina u „tihoj prodaji“, neoglašeno čekaju povoljnog kupca. Netko neupućen zaključio bi da je u tijeku „sezonska rasprodaja“. No nije na snazi nikakva vremenski ograničena rasprodaja. To je stanje koje traje godinama, kažu upućeni.

Kako to izgleda u praksi najbolje pokazuje kratka šetnja pakračkim ulicama što ujedno omogućuje „nevjernim Tomama“ da provjere istinitost tvrdnji iz ovog teksta.  Za „štih probu“ uzeli smo bez nekog posebnog razloga tek četiri središnje gradske ulice u krugu od oko 2000 metara. Na 21 kući se „kočeperi“ više ili manje velika tabla koja upozorava namjernike da je „kuća na prodaju“:  Ulice 30. svibnja četiri, Strossmayerova pet, Kalvarija sedam i Kralja Tomislava pet, pri čemu ostavljamo mogućnost da sve table nisam niti uočio.  Opet, upućeni tvrde da je još najmanje desetak kuća u „tihoj“ prodaji samo što njihovi vlasnici to nisu u vidu table istaknuli, jer to ruši cijenu, a njima se ne žuri čekajući zainteresiranog kupca koji je spreman platiti bar dio njihovih očekivanja. Upravo u tom raskoraku u pogledu očekivane cijene prodavača i potencijalnih kupca je najveći problem na našem lokalnom tržištu nekretnina.

Tržište u Hrvatskoj se oporavlja, u Pakracu ne

Čitajući na internetu brojne tekstove na temu tržišta nekretnina zaključak je da se ono  u Hrvatskoj, nakon globalne ekonomske recesije, pomalo oporavlja. Cijene nekretnina u siječnju 2017. godine  pokazuju blagi oporavak u odnosu na isti mjesec 2016. godine.  No u odnosu na 2011. godinu još je uvijek u zaostatku po količini prometa oko 6 posto. Ovo je dodatno poražavajuće, jer smo u tom vremenskom razdoblju ušli u EU, dakle liberalizirali smo, po pitanju stranaca, pravo na posjedovanje nekretnina. Drugi poražavajući podatak s interneta, kada su u pitanju nekretnine, jest činjenica da se u prvom mjesecu ponude (oglašene prodaje), prema analitičarima tog tržišta, proda 10 posto ponuđenih nekretnina i to uglavnom stanovi na atraktivnim lokacijama u priobalju i Zagrebu. Ostale nekretnine na kupca čekaju mjesecima, ako ne i godinama što se naravno odražava izrazito nepovoljno na njihovu cijenu,  a nekretnine koje su u ponudi na našem lokalnom tržištu su upravo takve – većina njih je oglašena za prodaju godinama unatrag pa su u međuvremenu prodavači drastično smanjili, nerijetko prepolovili iskličnu cijenu od prvobitne zamisli pri čemu niti ona sada izražena na oglasu nije konačno niska. Potvrdili su nam to i Sanda Škondro i Miroslav Kolar, vlasnici pakračkih agencija za prodaju nekretnina, kao i njihova kolegica  Daruvarčanka Goranka Garača  koji su neočekivano otvoreno pristali na razgovor na tu temu.

Prodaja stanova solidno

Osnovni zaključak razgovora je da se stanovi u etažnim zgradama prodaju solidno, a kuće nikako. Dodatno pravilo je da uopće ne postoji potražnja za građevinskim zemljištem, ali i poslovnim prostorima, dok poljoprivredno zemljište, posebice ako je riječ o većim površinama ima više kupaca od ponude. Šumskog zemljišta pak uopće nema u ponudi jer se takvo zemljište prodaje i prije nego što prodavači stignu na prag agencije pa nismo uspjeli saznati niti polaznu cijenu takve nekretnine.

Stanovi, ako su manje površine (40-tak kvadrata) i niže katnosti (prvi ili drugi kat)  prodaju se u roku koji se u hrvatskom prosjeku smatra normalnim, onih već spomenutih mjesec dana. Stoga je njihova ponuda vrlo mala. Cijena je već drugi problem. Daruvarčanka Garača, koja posluje na širem prostoru od pakračkog, kaže da stan jednake veličine, starosti, komunalne opremljenosti  i općenito uređenosti koji u Pakracu proda za najčešće 400 eura po kvadratu, u Daruvaru proda za 780 eura.  Ona pronalazi u trgovini stanovima veliku sličnost između Daruvara i Lipika: male stanove (jednosobne ili garsonijere u prizemlju ili prvom katu) kupuju kupci iz ostatka Hrvatske, uglavnom stariji bračni parovi koji Lipik i Daruvar intenzivno koriste za lječilišne potrebe. S te strane u njenoj agenciji, a potvrdili su nam to i pakrački agenti,  je prisutan nedostatak u ponudi takvih stanova. S druge pak strane, kupci pakračkih stanova su najčešće stariji bračni parovi koji u poodmakloj dobi nemaju životne snage ili novaca više održavati svoje, najčešće prevelike obiteljske kuće, i od tih troškova se „spašavaju“ bijegom u stanove. Takve transakcije imaju obilježje čisto komercijalne, što ćemo kasnije kod analize trgovanja s kućama vidjeti da nije slučaj.

Sve to su nam potvrdili i vlasnici pakračkih agencija koja imaju ista iskustva. Tržište stanova u Pakracu, ali još više u Lipiku, za razliku od tržišta obiteljskih kuća, ponaša se kada je u pitanju prodaja kao i u ostatku Hrvatske – ima kupaca. Jedino su cijene manje nego u velikim gradovima i priobalju, ali približno jednake kao i u sličnim dijelovima Hrvatske (Vukovar, Petrinja, Gospić...). Problem su stanovi na trećim i četvrtim katovima, a pravilo je da kupci stanova nisu spremni za dodatna ulaganja, odnosno interes kupaca uvelike ovisi o spremnosti za useljenje istog časa bez dodatnih ulaganja i radova kao što je zamjena stolarije, pločica, podova, instalacija i slično. Kupci žele stan po približno 400 do 500 eura po četvornim metru  odmah useljiv, što je bitna razlika u odnosu na tržište kućama.

Kuće se ne prodaju nego poklanjaju

U razgovoru s ovim stručnjacima koji su svakodnevno u tom poslu, kada je u piranju prodaja kuća zaključak je neminovan: kuće se ne prodaju nego poklanjaju. Stoga tržište nekretnina nema komercijalno obilježje nego socijalno. To se objašnjava činjenicom da se trguje isključivo unutar stanovnika istog grada, a kao kupci se pojavljuju mlade obitelji koje se osamostaljuju od roditelja pri čemu su u toj trgovini limitirani svojom kreditnom sposobnošću u bankama.   Oni traže obiteljske kuće, najčešće na obodima središta Pakraca i Lipika koje će adaptirati i čija cijena se u startu  kreće do 25 ili maksimalno 30.000 eura. Zašto baš do tog iznosa, trgovci nekretnina imaju vrlo konkretan  i argumentiran odgovor: s dvije prosječne plaće od oko 4000 kuna, što za naše prilike baš i nije malo i često, njihova kreditna sposobnost u banci doseže upravo spomenuti iznose nakon čega slijedi višegodišnje mukotrpno dodatno ulaganje financijama i radom u adaptaciju ili dovršetak njene izgradnje uz najčešće 20-ogodišnje kreditno ropstvo u banci. Naravno iz ovog su izuzeti sretnici kojima su roditelji u mogućnosti to realizirati posezanjem za zalihama iz „kredenca“.  Njihova je sreća da je ponuda takvih objekata na području Pakraca i Lipika već godinama ogromna i ne smanjuje se, nego se čak i povećava. To je posljedica prirodnog odumiranja vlasnika čija su djeca davnih dana napustila Pakrac bez želje za povratkom, ali i činjenici da sadašnja migracijska euforija prazni i ovo malo preostalih naseljenih kuća. Rezultat svega je, kaže Sandra Škondro, da njezina agencija već godinama ima prosječno realiziranu prodaju kuća po cijeni od 250 eura po četvornom metru bez obzira na veličinu i uređenost okućnice koja kupcima može biti dodatni motiv prilikom odluke o kupovini, ali ne utječe bitno na cijenu.

O prosječnoj cijeni kvadrata kuće je zapravo iluzorno govoriti jer na to utječe lokacija, stupanj dovršenosti, veličina, starost i cijeli niz drugih faktora, ali prije svega, iskustva su agencije, zainteresiranost kupca upravo za taj objekt, ali i volja prodavača da se nekretnina stvarno proda. Upravo ovo drugo je često prisutno u cijeni nekretnine jer nerijetko, ističu agencije, prodavači u cijenu ugrađuju svoju emocionalnu povezanost s objektom što kupac nije spreman platiti.

Naravno, niske cijene, što nitko ne dovodi u pitanju, su  posljedica ogromne ponude pri čemu su neke kuće prisutne na portalima i godinama, a jedina promjena je u istaknutoj cijeni koja se smanjuje proporcionalno dužini prodaje. Stoga, upozoravaju iz agencija, neke kuće su  u odnosnu na početnu cijenu očekivanja vlasnika već prepolovila, a niti istaknuta cijena nije konačna, odnosno za ozbiljnog kupca može biti i manja. U agenciji kod Sandre Škondro  najskuplja kuća u Pakracu od oko 175 ponuđenih ima iskličnu cijenu od 120.000 eura pri čemu se radi o kuću u samom centru grada s dva lokala u prizemlju i velikim stanom na katu. Sljedeća po visini cijene je već na 80.000 eura. Pravilo je, ističe Škondro da su cijene kuća sve manje.

Kuće iz obnove

Pregledavajući internetske stranice uočljivo je u ponudi posebna kategorija, takozvane  „kuće iz obnove“ i njihova ponuda je ogromna. Obično se radi o kućama u prigradskim naseljima (Kusonje, Kukunjevac)  koje se nude, ali se ne prodaju za 10 do 15 tisuća eura. Miroslav Kolar kaže da je u posljednje vrijeme takva ponuda sve veća, a jedan od razloga je što mnogima upravo sada istječe zakonski rok od 10 godina od vremena njihove izgradnje u kojem se takve kuće nisu smjele prodavati. Drugi razlog je onaj pravi, zapravo životni; građene su za osobe (obitelji) koje nikada nisu niti imale namjeru vratiti se živjeti u ovome kraju. No interes za njima je veoma malen, dijelom i zbog toga jer je riječ o poludovršenim malim objektima u koje je potrebno puno ulagati, pri čemu najčešće nisu niti lokacijski atraktivni. Jednako tako, ističu u agencijama je i gotovo nikakav interes za seoskim imanjima. Izuzetak su, istječe Kolar, seoska imanja kroz koja protječe nekakav potok, koja se nalaze u posebno lijepom prirodnom okruženju. Za takvim imanjem tragaju obično imućni ljudi koji su spremni platiti svoj bijeg iz urbanih sredina u kojima sada žive. On osobno posredovao je u prodaji jednog takvog imanja na rubu Pakraca umirovljenom liječniku s Raba, a upravo je u potrazi za takvim imanjem za liječnika s Visa koji se sprema u mirovinu.  No takvih prirodno povlaštenih imanja je sve manje, mada je potencijalnih takvih kupaca sve više. Sudeći po tom trendu, Pakrac  postaje sve više destinacija koju naseljavaju umirovljenici kojima je to drugo (povremeno) mjesto prebivališta.

U ponudi kuća naročito su jeftine zakorovljene ruševine na selima koje se mogu kupiti već za nekoliko tisuća eura, ali za koje uslijed bogatstva ponude uređenijih objekata nitko ne pita. Stoga, ističe Kolar, u svojoj agenciji više uopće niti ne uzima za prodaju takve objekte jer je velika vjerojatnost da neće biti prodane, odnosno ako i hoće nekada, cijena će biti takva da agencijska provizija ne pokriva niti njene  minimalne troškove.

Gradilišta – nula bodova

Kada govorimo o tržištu nekretnina obično se misli na stanove i kuće. No taj pojam je puno širi i on obuhvaća i druge objekte poput poslovnih prostora, građevinskog i poljoprivrednog zemljišta. No ono je, iskustva su iz agencija, još manje živo.

Sandra Škondro prisjeća se da je unazad dvije godine posredovala u prodaji tek jednog poslovnog prostora. Potražnja za njima je nikakva. Razlog je prvenstveno u tome što nema investitora sa strane koji u ovaj kraj dolaze investirati s pripremljenim kapitalom. Domaći poduzetnici to najčešće rade iz egzistencijalne nužde pa se uglavnom odlučuju za najam, raspoređujući pritom početna ulaganja kroz mjesečnu rentu na dugoročno naredno razdoblje. Kada se prošeće Pakracom i vidi koliko je lokala u najužem centru u ponudi za najam, takvo stanje uopće ne čudi.

Posebno poglavlje na tržištu nekretnina je građevinsko zemljište za koje, kako kaže Miroslav Kolar, nitko ne pita, što je osnovni razlog male ponude. Niska cijena već prisutnih poludovršenih obiteljskih kuća razlog  je što se malo tko odlučuje na gradnju pa stoga potražnja za gradilištima uopće ne postoji.
Kako kaže Kolar početna cijena zemljišta, potom cijena arhitektonskih projekata, raznih suglasnosti i naknada za priključenje na komunalnu infrastrukturu u startu bilo kakve izgradnje doseže cijenu poludovršenih objekata (10 do 15 tisuća eura). Stoga je potencijalnim investitorima jeftinije kupiti takvu nekretninu nego krenuti „na livadu“. Kolar kaže da bi investitor koji bi počeo graditi kuću „na livadi“, po završetku gradnje, u slučaju da je želi prodati, za jednu uloženu kunu dobio maksimalno 50 lipa.

Naravno da se takvo stanje odražava na graditeljstvo koje zbog toga trpi kao i trgovina građevinskim materijalom.

Kada je u pitanju lokalno  tržište nekretnina dosad pobrojani segmenti (stanovi, kuće, gradilišta) bili su nepovoljni za prodavače. Onaj dio koji je  pozitivan odnosi se na poljoprivredno zemljište i šume. No i tu ima pravila.

Traženo poljoprivredno zemljište i šume

Kod poljoprivrednog zemljišta traže se veće parcele pogodnije za bavljenje intenzivnom poljoprivredom, ali takvih više nema, ili su vrlo rijetki i prodaju se mimo agencija. Kolarevo iskustvo je da se ovisno o veličini parcele, mogućnosti njenog proširenje, zakorovljenosti i pristupačnosti cijene kreću od 80 lipa do dvije kune po četvornom metru. Što se tiče šumskih površina, kako smo već rekli, one se prodaju vrlo lako i u agencijama ih uopće nema u ponudi.

U odnosu na razdoblje od prije dvije godine na tržištu nekretnina, kažu u agencijama, napredak je u papirologiji. Uglavnom prodavači u agenciju dolaze s čistim stanjem vlasništva, sređenim papirima i kada se pojavi kupac, transakcija se odvija vrlo brzo. U tom dijelu je značajno pomogao i postupak legalizacije koji je država forsirala unazad nekoliko godina.

Naravno da smo pitali je li se na tržište nekretnina odrazilo najavljeno uvođenje poreza na nekretnine. Kolar kaže da ta najava nije utjecala ničime na tržište nekretnina, odnosno ničime nije utjecala na ponudu koja je i onako iz dana u dan sve bogatija, a cijene sve niže pa je uopće teško odrediti što sve utječe na formiranje cijene.

Naravno da se postavlja pitanje do kada (ili do kuda) mogu padati cijene nekretnina u našem kraju.  Odgovor nitko ne zna. Kao što nitko ne zna odgovor na suprotno pitanje: do kada mogu rasti cijene nekretnina u priobalju ili središtima velikih gradova. Stoga ne čudi da kada se razgovara o nekretninama, najčešće se može čuti da se prodajom solidne obiteljske kuće u Pakracu, što je mnogim našim sugrađanima jedino što posjeduju,  u Zagrebu se, a posebice na Jadranu ne može kupiti niti garsonijera ili apartman.

Naravno da je to loše (poražavajuće i frustrirajuće) i nepovoljno za nas. No s druge strane da tradicionalno nismo vezani uz svoju, najčešće jedinu nekretninu, koliko bi nas uopće u ovim vremenima ostalo u Pakracu? No i to se mijenja. Nove generacije su sve manje sklone posjedovanju nekretnina, s sve više prihvaćaju zapadni način življenja i razmišljanja, a to je najam. Uslijed toga, kraj svih ostalih nepovoljnih faktora, nekretnine u ovom kraju će biti sve manje na cijeni i tko se je želi riješiti ne mora razmišljati da sada nije trenutak za prodaju. Nikada više niti neće biti.

Konkretne brojke

Osim iskustva trgovaca nekretnina htjeli smo se, kada je u pitanju tržište nekretnina pozabaviti i nekim konkretnim brojkama. Niti kod javnog bilježnika, koji bi trebao svojim potpisom i žigom potvrditi končani promet, kao niti u poreznoj upravi koja je nezaobilazni čimbenik svake trgovine nekretninama nismo uspjeli doći do nekih konkretnih pokazatelja.

Kao brojčani pokazatelj ostao nam je tek porez na promet nekretnina koji se lani dijelio u omjeru 60 posto proračunu lokalne jedinice i 40 posto državnom proračunu.

S te pozicije gradski proračun Pakraca je u 2016. godini prihodovao 196.690 kuna (60 posto). Kako se lani svaka trgovina nekretninama oporezovala s pet posto od prodajne cijene  proizlazi da je ukupno plaćeno poreza u iznosu od oko 327.000 kuna iz čega proizlazi da se  lani na području Grada Pakraca trgovalo nekretninama u iznosu nešto većem od 6,5 milijuna kuna.

Ove godine je porezna stopa smanjena na 4 posto pri čemu je u potpunosti prihod proračuna lokalne jedinice samouprave i u prvih šest mjeseci pakrački proračun je s te stavke prihodovao  nešto više od 90.000 kuna što znači da se u prvoj polovini godine nekretninama legalno i registrirano trgovalo tek u iznosu od oko 2,3 milijuna kuna.

Ekstremni primjeri

Zamolili smo u svakoj od tri spomenute agencije da nam iz svog poslovanja unazad godinu dana izdvoje neki poseban primjer.

Goranka Garača izdvojila nam je  prodaju odmah useljivog prosječnog uređenog stana od 40 četvornih metara na pakračkom jugu koji je vlasnik, pritisnut financijskim teškoćama, prodavao za 10.000 eura. Prodan je treći dan od objave prodaje na internetskoj stranici, a kupio ga je naš sugrađanin koji ga planira iznajmljivati srednjoškolcima ili studentima.

Sandra Škondro je izdvojila nedavnu prodaju dviju susjednih kuća na selu, novije gradnje, posve useljive i upotrebljive s više pratećih  gospodarskih objekata čvrste gradnje i okućnicama oko tri jutra u komadu. Sve te nekretnine prodane su za 12.000 eura.

Miroslav Kolar istaknuo je još uvijek aktualnu prodaju stana u Preradovićevoj ulici, drugi kat, 60 četvornih metara unazad par godina posve adaptiranog s novim namještajem i suvremenim uređajima koji vlasnik, koji je u njemu boravio jako rijetko prodaje zajedno s namještajem i uređajima za 37.000 eura